Le voisin a un permis de construire : lire les plans et mesurer le soleil avant les travaux

Ce que le panneau dit, et ce qu'il ne dit pas

Le contenu du panneau d'affichage est imposé : nom du bénéficiaire, date et numéro du permis, nature du projet, superficie du terrain, hauteur de la construction, surface de plancher créée, adresse de la mairie où le dossier peut être consulté, et mention des voies et délais de recours. Le panneau est rectangulaire, ses côtés dépassent 80 centimètres, et il doit être lisible depuis la voie publique.

La ligne qui vous concerne est la hauteur. Elle apparaît seule, sans dire à partir de quel niveau elle se mesure ni où le bâtiment se pose sur la parcelle. Deux projets de neuf mètres, l'un à trois mètres de votre limite et l'autre à quinze, n'ont pas le même effet sur votre séjour. Le reste est dans le dossier.

Le dossier en mairie, et les trois plans qui comptent

Le dossier de permis est consultable par toute personne en mairie, et vous pouvez en demander copie contre les frais de reproduction. Trois pièces portent les entrées dont un calcul d'ombre a besoin :

• Le plan de masse (PC2) : l'implantation du bâtiment sur le terrain, ses distances aux limites séparatives, l'orientation. C'est lui qui dit si la construction se place au sud de chez vous ou au nord-est, où elle ne vous coûtera presque rien.
• Le plan en coupe (PC3) : la hauteur rapportée au terrain naturel. Un bâtiment posé sur un terrain surélevé d'un mètre porte l'ombre d'un bâtiment un mètre plus haut.
• Le plan des façades et des toitures (PC5) : hauteur au faîtage, hauteur à l'égout ou à l'acrotère, pentes. Une toiture à deux pans ne masque pas comme un toit-terrasse de même hauteur au faîtage.

Relevez ces chiffres tels qu'ils figurent, avec leur cote. Une hauteur notée de mémoire suffit à retourner une conclusion, et c'est le genre d'erreur qu'un contradicteur trouve en premier.

Deux mois à compter de l'affichage

Le délai de recours des tiers court, en principe, pendant deux mois à compter du premier jour d'un affichage régulier et continu du permis sur le terrain (code de l'urbanisme, art. R600-2). Il ne part ni de la date du permis ni du jour où vous en avez eu connaissance : il part du panneau. D'où les photographies, datées, dès le premier jour où vous le voyez.

Deux exigences décident ensuite de la recevabilité. Le recours, gracieux ou contentieux, doit être notifié à l'auteur de la décision et au titulaire du permis dans les quinze jours de son envoi, par lettre recommandée avec accusé de réception (art. R600-1) : l'oubli le plus coûteux de la matière, parce qu'il enterre le dossier sans qu'on ait discuté du fond. Et il faut un intérêt à agir, c'est-à-dire montrer que le projet affecte directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de votre bien (art. L600-1-2). Une perte de soleil chiffrée sur une pièce de vie est exactement ce que cette phrase demande.

Recours gracieux ou recours contentieux

Le recours gracieux est une lettre au maire lui demandant de retirer son permis. Formé dans les deux mois et notifié dans les formes, il proroge le délai : un nouveau délai de deux mois s'ouvre au rejet, explicite ou né du silence de l'administration. Il coûte un recommandé, il garde la porte ouverte, et il obtient parfois une modification du projet sans que personne aille au tribunal.

Le recours contentieux se dépose devant le tribunal administratif, sous les mêmes délais et la même notification. Il ne suspend pas le permis : les travaux peuvent démarrer pendant l'instruction, et les arrêter suppose un référé-suspension. Autrement dit, le dossier chiffré sert dès le premier courrier, pas au bout de dix-huit mois de procédure.

« J'aurai moins de soleil » ne suffit pas

Une inquiétude ne se plaide pas. Ce qui rend l'argument opposable tient en quatre éléments, et tous se réunissent avant les travaux :

• Des heures, pas des impressions. Combien d'heures de soleil la façade reçoit aujourd'hui, mois par mois, et combien elle en recevrait avec le volume déclaré au permis. Un écart s'écrit ; une gêne se conteste.
• L'orientation. Une construction plein sud coûte le soleil d'hiver, quand il est bas et rare ; la même construction à l'est ne coûte que des matinées d'été. Le plan de masse tranche en trente secondes.
• Les pièces touchées. Séjour, chambres, bureau : les pièces où l'on vit pèsent autrement qu'un garage ou un cellier. Dites lesquelles, à quel étage, par quelle fenêtre.
• La saison. Une perte concentrée sur décembre et janvier ne s'apprécie pas comme une perte de juin à sept heures du matin. Seul le mois par mois distingue les deux.

Le point de comparaison disparaît avec les travaux

L'ensoleillement actuel de votre façade n'existera plus une fois le bâtiment monté, et rien ne le reconstituera autrement que par un calcul sur des données antérieures. C'est la pièce absente de la plupart des dossiers, quel que soit le terrain juridique choisi ensuite.

Le relevé LiDAR HD de l'IGN, à 50 cm de résolution, contient la hauteur mesurée de tout ce qui entoure la maison au moment du survol : bâtiments, murs, arbres. On en tire les heures de soleil direct de la façade, mois par mois, puis on ajoute au modèle le volume déclaré au permis — hauteur, implantation, emprise — pour obtenir l'après. Deux colonnes datées, avec leurs sources, et la part déclarée signalée comme telle.

Une observation adressée au service instructeur pendant l'instruction, ou un recours gracieux qui écrit « la façade sud passerait de 1 100 à 700 heures par an, dont l'essentiel entre novembre et février », se lit autrement qu'une lettre d'inquiétude. Le chiffre ne lie pas la mairie ; il l'oblige à répondre sur autre chose que le principe.

Ce que le terrain civil garde en réserve

Un permis peut être parfaitement légal et la construction vous causer tout de même un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage (code civil, art. 1253, codifié par la loi du 15 avril 2024). Les deux terrains sont distincts et ne se plaident pas devant le même juge, si bien que laisser passer le délai de recours ne ferme pas tout. L'action civile se juge en revanche sur l'ampleur mesurée du préjudice, et la mesure faite avant les travaux y sert autant.

La hauteur et l'implantation vous attendent au service urbanisme ; l'état actuel de vos façades, lui, ne sera plus mesurable dans six mois. Prenez les deux dans cet ordre.